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2016.03

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南都专访黄其森:不懂金融做不好房产
浏览::2016.03.14时间::2016.03.14

    来源:南方都市报 作者:梁小婵 日期:2016年3月10日 
    “供远大于求的高库存城市,主要是三四线城市。”黄其森表示,在高库存城市,如果只是等政府救市,一味“等、靠、要”,肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动,这是“做减法”。与此同时,开发商应该在开发品质上努力“做加法”。
    房地产税及房地产去库存情况备受关注。
    泰禾集团股份有限公司董事长黄其森日前接受南都记者专访时表示,在“营改增”实施情况下,不同企业,由于成本结构、财税管理水平不同,税负会有升有降。另外,土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键,建议有关部门在出台具体执行措施时,能考虑这部分支出中进项税的抵扣。
    同样受到关注的是,泰禾正在积极发展金控集团,目前持有券商、银行、保险等牌照。
    黄其森曾在建设银行福建省分行供职,随后转战房地产行业。金融业与房地产业不断融合中,他认为,“不懂金融就做不好房地产”。他还建议,在高库存城市,开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动。
    谈“营改增”:税负会有升有降
    南都:5月1日开始,营改增试点扩大到房地产行业,对行业有何影响?
    黄其森:从长远看,对行业有利。对行业的影响主要体现在:有利于规范和提高房地产和建安企业的财税管理水平,完善房地产企业增值税的抵扣链条,有利于房地产建造精装房的积极性,增加建安成本的抵扣。
    南都:按目前预计的11%税率来看,房地产企业其实税负不同,有减少税负,也有增加税负的,能否具体分析不同房地产企业受到的影响?
    黄其森:当然,不同企业,由于成本结构不同,以及财税管理水平不同,税负会有升有降。
    对于房地产企业不同的项目影响也不一样。对于高毛利项目会增加税负,低毛利项目很可能会降低税负;对于项目工程总包方、分包方、材料供应商资格要求会更高。
    另外,土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键,建议有关部门在出台具体执行措施时,能考虑这部分支出中进项税的抵扣。
    谈房产上市企业:股权不宜分
    南都:从行业角度看,房地产公司越来越多地投资金融业,而保险资产也投资万科、碧桂园等上市公司,你觉得金融与地产之间的融合趋势如何?
    黄其森:我一直认为,“不懂金融就做不好房地产”。房地产行业本来就是类金融行业,和金融有很好的协同效应,“地产+金融”两条腿走路成为不少企业的选择。
    在当前利率下行导致资产荒的背景下,保险资金青睐投资房地产企业,本身就是对于行业的认可,也说明房地产依然是国家的经济支柱,投资房地产上市公司的收益能匹配负债端的融资成本。
    南都:保险的投资盈利周期长达七八年,你们愿意接受吗?
    黄其森:愿意接受。实际上我们境外投资的医疗公司盈利周期也是这样长。现在投资突出问题就是太浮躁、想赚快钱,但(赚快钱)这样的机会越来越少。
    南都:宝能与万科引发股权之争,你怎么看待房地产公司股权治理?
    黄其森:前几年,大家的思维是股权要分散,是怕被大股东操纵。当时的市场不是太规范,有个别大股东将公司掏空了。现在情况不一样,大股东最大的利益是想把上市公司做强做大。
    每个公司的治理机制是不一样的。从公司治理结构上看,考虑中国目前现状,还是要有大股东对公司负责,才能把相关利益绑在一起。采写:南都记者 梁小婵 实习生 欧薏
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