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06 2019-06

好房子和华为一样,经得起周期考验

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来源:光明财经

时间:2019年6月3日


5月28日,由于美国联邦快递将华为寄往中国快件错寄至美国,华为再次成为舆论瞩目的焦点。而就在几天之前,华为创始人任正非罕见两次接受新闻媒体采访,向公众表达关于研发、创新以及领域问题的“华为态度”。


显然,在中美贸易纠纷的大背景下,华为的现在与未来,已经不再是一个企业甚至是一个行业自身命运的问题,它似乎更加折射出中国经济和产业结构转型、升级的道路。其他行业与领域,皆可从中找到启示,就连房地产也不例外。


警惕“周期”波动风险


纵观华为作为一家企业的发展历程,不难发现,华为并不是一家典型的依靠“周期”创立、发展、做大的企业。无论在经济发展总体局面向好,还是面临困难和调整时,华为基本都能保持良好和稳定的增长态势,这与诸多企业表现得十分不同。


全球产业链的分工和加入WTO,使得中国经济赢得了两次“大周期”的发展机遇,在这两个“大周期”中,大量企业创立、发展起来。2008年国际金融海啸后,面临世界经济发展的不确定性,中国连续采用了针对性的、阶段性的宽松措施,形成了又一个发展的“周期”。在这个周期中,企业的杠杆率开始加大,很多企业抓住了这个周期性的机遇,迅速将规模做大。


华为和中国的房地产市场及其企业,也是在这样的周期中,持续“做大”。不过,当“去杠杆”、“防范系统性金融风险”成为宏观经济政策的口径之后,中美贸易关系的不确定性,都使得“周期”发生了改变,大周期性的“顺境”不见了,企业开始迎来“逆境”的经济周期,企业如此,房地产亦如此。


显然,经济形势的不确定,以及杠杆水平的降低,使得举债式发展的模式难以持续,企业规模的继续做大,难以为继。相反,缺乏核心技术和产品,造成企业竞争力羸弱的弱点开始暴露出来,很多企业在告别周期性的顺境之后,不仅发展是问题,生存都成为了问题。


对于房地产而言,在过去20年中,主要得益于城镇化创造的住房需求以及资产市场的水涨船高。在这种“顺境”的环境中,只要在合适的城市合理购房,就都会取得成功,因为周期性因素,房价都会上涨。


在这个周期当中,一种模式逐渐形成,购买住房,买的是多年以后的价格,而不是这套住房本身的居住和使用价值。然而,随着宏观经济政策口径的变化,以及整体经济局势的不确定性,房地产的顺境周期也已经难以维系。


购房这个过去看似稳赚不赔的行为,也开始走出周期红利,游戏的基本规则发生改变。尤其对高净值人群而言,需要充分认清在金融周期波动下地产行业的变化,才能跑赢大势,实现财富长期、安全的增值。


如何买到“房地产里的华为”


对于高净值人群而言,如何能够在“周期不再” 的情况下,买到“房地产里的华为”?这个答案,也可以从华为的成长经历中得出结论。


在顺境周期中,华为不是盲目地扩大规模,而是将大量资金投入于基础研发领域,构建技术领先的产品体系,其在5G领域如今的领先地位,就非常说明问题。这种核心技术的领先,让华为在逆境中,也得以生存发展并继续壮大,即便是在中美贸易摩擦的背景下,美方也不敢断然掐断华为所有的供应链,这就是因为华为在5G领域的产业链上已经构筑了带动性的优势。


对于房地产项目而言,如何在逆境经济周期中,还能实现业绩上的稳定。2019年前5个月,北京泰禾·金府大院项目已经实现了56亿元的销售额,市场的反馈,其实非常说明这个项目在逆境中的价值所在。究其原因,北京泰禾·金府大院能够在逆境经济周期下创造如此的市场佳绩,项目在产品研发体系上的创新与突破是关键所在。


实际上,华为的经历向房地产展现了同样的逻辑:在告别顺境周期后,整个地产行业迎来了新的游戏规则,需要有更多的华为式创新的企业和产品出现,不能盲目跟风,出现“千店一面”的同质化产品。


从技术革新的角度来看,泰禾一直以来坚持自主创新,其发布的院子系十大专利开创了房地产行业知识产权保护的先河,成为新中式院墅创领者。在这种情况下,判断一个房地产项目的价值高低,除了地产企业的创新基因之外,其价值构成还包括地段和产品体系两个方面,这就相当于逆境中的华为所拥有的领先技术和产品。


在这个房地产的新周期里,稀缺地段、价值性地段是一个项目的价值基础所在。以上述热销的北京泰禾·金府大院为例,这个项目位于南四环,实际上是南中轴生态区核心位置,随着首都第二机场的启用,其位置和区域价值,基本上可以对比三元桥、望京。此外,项目所处的还是四环沿线的稀缺位置,显然这个项目具备了基石性因素。


而从华为事例中所体现出的“产品领先”层面看,北京泰禾·金府大院在产品体系研发上显现出的水平,则是这个项目价值的又一重保障。据悉,项目承袭了大院系高端品质住宅的产品打造理念,继承大院系“五朝皇家园林”融汇一园的景观规制,成为市场上新中式高端住宅的范本。

北京泰禾·金府大院示范区实景图


此外,除了在产品硬件上实现了创新与突破,北京泰禾·金府大院在产品软实力上更是引入了“泰禾+”全生命周期服务,聚合控股股东泰禾投资集团在医疗、商业、文化等领域的优质资源,从而更有效地满足高净值人群的多元化需求。


以上两个关键点,几乎就相当于处于周期性的逆境中的华为,因为拥有包括5G之内的核心领先技术,即便在逆境当中,依然能够确保自身的发展,体现自身的价值。而北京泰禾·金府大院正是完全具备了这样的“华为属性”项目,在今年前5个月能取得56亿的佳绩也在情理之中。


对于高净值人群而言,告别顺境周期之后,在房地产领域内,只有找到像北京泰禾·金府大院这样的项目才是突围的机会。因为在告别顺境周期后,只有那些“有价值”的房地产项目,才能抵抗周期。毕竟,闭眼买房就赚钱的年代已经过去了,产品为核心的项目价值,将越来越决定购房行为本身的“含金量”所在。

北京泰禾·金府大院示范区实景图


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